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刘晓博:刚刚,最另类的楼市调控来了!

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发表于 2017-5-30 23:29:11 | 显示全部楼层 |阅读模式

  5月4日晚上9点50分,解放日报主办的“上观新闻”(上海观察)在其官网上发布了一篇报道——《最新权威发布丨上海新开盘商品住房:公证机构主持,摇号公开销售》。

  报道称:

  记者5月4日最新从上海市住建委获得信息:上海将针对房地产市场存在的突出问题,持续整顿房地产市场秩序。市住建委已下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

  《通知》强调,房地产开发企业、代理销售企业、房地产经纪机构、相关管理机构工作人员不得以各种方式炒卖房号,开发企业员工自购本企业开发的商品住房的应当予以申报,购房名单纳入区房管部门全程监管。《通知》同时明确对涉嫌违规的房地产企业,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业信用管理“黑名单”。涉嫌违法犯罪的,移交司法机关处理。

  对此,我的看法如下:

  第一,摇号卖房,是在限价前提下“不得已而为之”的新招,对于保证公平有一定的作用。

  去年国庆节以来,热点城市楼市调控新招迭出。先是恢复了限购、限贷,随后又恢复了限价,创造出了“限售”。至此,“四限”齐备,近期又启动了定向加息。

  在限价条件下,很多城市都出现了新房与二手房价格倒挂的情况,也就是在同一片区,同等条件下的新房反而比二手房便宜。这种倒挂,是价格管制的结果。于是就出现了这种情况:新房子买到就是赚到。在巨大利益推动下,出现了一房难求的现象,日光盘越来越多。而开发商员工、中介等炒卖购房资格的情况也越来越严重。在南京等城市,一个购房资格甚至被炒卖到50万、80万,甚至更高。

  在这种情况下,上海出台摇号、公证的方式,有利于市场的公平,对于杜绝政府相关机构、房企的腐败现象,也将起到积极的作用。

  第二,反过来“摇号+公证”的卖房方式,也成为一种反讽,意味着“限价”这种做法的可笑、无效。

  新建商品房限价,其实就是逼着房子走上了新股发行的模式,是一种退步。我们都知道,由于A股估值偏高,IPO的时候定价又相对偏低,所以在新股发行上就出现了“一股难求”的现象,需要摇号。然后新股上市之后,连续拉涨停板,最终造成散户追高被套。

  本来,商品房的销售是正常的市场行为,随行就市。开发商通过首轮销售探知市场水准,然后在第二轮、第三轮调整价格,最终造成供需平衡。现在,地方政府为了完成中央要求的“房价环比不上涨”的目标,纷纷出台政策限制新房售价,并要求开发商一次性出售可售房屋,于是就出现了房子应该卖给谁的难题。

  如果不抽签摇号,必然产生腐败。但如果每个楼盘都抽签摇号,就一定会公正吗?恐怕还需要政府来鉴别购房者的资格,以及排队的先后次序,比如首套房应该优先于二套房,未离过婚的首套房优先于离婚之后的首套房。当然,这里面还涉及很多复杂的问题,比如大龄单身如何算,在老家有房子的怎么算。如果没有差别,直接一刀切地摇号,显然也是不公平的。

  如果力求公平,摇号前还需要有资料申报、鉴别、公示等程序。于是,卖房子就成为一个非常复杂的工作,地方政府恐怕需要成立“卖房局”,而且要配备纪检组监督。而这,就是有形之手过度干预市场之后的代价,意味着交易成本的提高。

  此外,限价还带来一个问题:由于存在巨大的利润,抽签的人肯定很多,市场上将不断诞生日光盘,给全社会带来恐慌气氛,不利于楼市的降温。

  早在几年前,上一轮调控的时候,我就撰文反对过限地价、限房价的尝试,认为这是扭曲市场的行为,最终将带来一系列麻烦。现在看来,这个预测应验了。

  实践证明:限购、限贷和限售,都是副作用比较小的调控措施。但限价,副作用非常大。要想控制房价,政府可以用的手段非常多,比如定向加息,再比如大幅提高交易印花税、增值税等。使用限价政策,则是不明智的,只能给自己添麻烦。
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