三亚国光滨海花园（三亚国光豪生度假酒店）合同欺诈、违法违规(转)

一七一齐发

关于三亚国光滨海花园（三亚国光豪生度假酒店）合同欺诈、违法违规等问题的说明材料

我是海南省三亚市三亚国光滨海花园（三亚国光豪生度假酒店）的一位业主，现就三亚国光投资置业有限公司欺诈销售，三亚国光豪生度假酒店有限公司（小区物业）联合开发商合同欺诈、私搭乱建及三亚市相关职能部门包庇、渎职、过失、不作为等问题作出阐述，同时将以本文内容为基础向三亚市委、三亚市纪检委、三亚市人民政府、三亚市公安局、海南省委、海南省纪检委、海南省人民政府、海南省公安厅、中 央纪 委监察等多部门实名举报，并对举报内容的真实性承担相应的法律责任。

本人于2007年在海南省三亚市三亚湾路海坡度假区国光滨海花园小区购买一处商品房，与三亚国光投资置业有限公司签订商品房买卖合同并依合同全款支付，同时与三亚国光豪生度假酒店有限公司签订了物业委托经营管理合同。2008年底小区交付使用并拿到住宅使用说明书及住宅质量保证书，2009年末取得土地房屋权证。土地房屋权证上显示的土地用途为住宿餐饮用地，房屋类型为产权式酒店，但是销售宣传资料、商品房买卖合同、物业委托经营管理合同、业主公约、公寓交房通知、住宅使用说明书及住宅质量保证书上均显示我们购买的商品房土地性质是旅游度假用地，房屋性质是公寓、度假公寓或者是酒店式度假公寓，主体是公寓并不是酒店。就这个问题我们首先询问了开发商，开发商的解释是酒店式度假公寓和产权式酒店性质是一样的，都是商业房产，名称可以兼容，只是两种叫法而已，同时拿出了一份三亚市规划局2005年关于兴建三亚国光海景度假公寓的回复函，回复函第一项确实写有项目名称可叫产权酒店，既然有这个“可”字，我们也就相信了开发商对名称兼容的解释。同时我们在政府相关的房产职能部门也了解到目前国家没有对产权式酒店有特别的定义，性质参照酒店式公寓，在商品房性质及使用过程中产权式酒店与酒店式度假公寓没有不同，用地性质也都是商业用地，属于商业住宅。至此，结合三亚市规划局关于兴建三亚国光海景度假公寓回复函的书面答复及相关职能部门和开发商的口头解释，我们就没有对产权式酒店这种房产性质产生异议了。（从事情的发展看来，也许当时政府确实是有这种规定，也许是相关工作人员对业务并不熟悉，也许是相关职能部门的文件不严谨，但是我们也不能排除过失、渎职、包庇的问题，无论怎样最后利益收到侵害的都是我们消费者）

我们签订的物业委托经营管理合同期限是18年，每6年为一个阶段，可在商务度假、有限自住、完全自住三种模式下任意选择一种。第一个阶段的6年（2009年-2014年）我选择的是商务度假的方式，每年结算后平均获得收益约2万元及淡旺季平均20多天的免费入住资格，这个收益大致与我们当初购房时套内面积的单价差不多，与业主收益预期严重不符，所以在第二个阶段的6年（2015年-2020年）我选择了完全自住的方式并出租给他人。2018年下半年，我接到租客的电话，因为租客将房间进行短租经营被辖区派出所将房子查封，我问租客进行短租经营为什么不办 理相关的手续而导致房子被查封，租客回复因为房产性质是产权式酒店，派出所不予办 理特种行业许可证。我到辖区派出所解封房子的时候在派出所那里得到的答复是产权式酒店有统一经营的要求，不予办 理相关手续。我提出质疑当初说是产权式酒店与酒店式公寓是兼容的性质，只是叫法不同，别的酒店式公寓房都能正常办 理经营手续，怎么我们的房子就必须统一经营了呢？派出所的答复是只看那个土地房屋权证，别的他们不管，只要是产权式酒店政府规定就必须统一经营，于是我只能办 理解封手续后将出租的房屋收回。年底时我与几位有同样问题的业主联合申请工商营业执照打算自己尝试旅租经营。工商营业执照于2018年底审批下来，就在我们逐步准备进行其他经营手续申请的时候，经三亚国光豪生度假酒店举报，三亚市场监督局又要撤销我们的营业执照，理由还是产权式酒店要求统一经营。我们就这个撤销裁定行政诉讼三亚市场监督局，一审同样判我们败诉。同时我们也向消协、三亚市场监督局等多家政府职能机构举报开发商消费欺诈，也经法院起诉了开发商，均没有任何结果或被驳回。我们业主受到的这种欺压真的是忍无可忍，相关职能机构相互推诿，甚至不管事实包庇偏袒开发商，实在是投诉无门，到底谁能为我们消费者主持公道。

以下我将提出一些细化的问题并附相关的证据。

一 关于房产性质的问题

售前宣传资料、商品房买卖合同、物业委托经营管理合同、业主公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书关于土地性质及房产性质的描述与土地房屋权证严重不符，开发商（含物业）已经构成消费欺诈、合同欺诈。

从我们调取的三亚规划局文件得知，项目最初规划为三亚国光海景度假公寓，后经不知名原因开发商提交修改方案，三亚市规划局于2005年6月6日作出回复（三规复2005-Z30号），项目名称可叫产权酒店，并于2005年12月29日下达审批意见（二规工审字(2005)201号），同意兴建产权式酒店。但是开发商在售前宣传时一直规避“产权式酒店”这一房产性质，始终以“公寓”的形式展示给购房者，并在签订商品房买卖合同的时候也是写明的“度假公寓”。购房同时业主与物业签订了一份物业委托经营管理合同，也没有任何“产权式酒店”相关性质的描述，但是合同中突出强调了业主向开发商购买的房产为“酒店式公寓”，并在业主公约中也标明物业性质为“酒店式度假公寓”，现在来看物业管理公司这是明晃晃的配合开发商来欺瞒消费者（当然，这个也不难理解，因为开发商与物业为同一法人）。最后收房的时候政府的“两书”（住宅使用说明书&住宅质量保证书）竟然也对“产权式酒店”这一性质只字不提，统统标明是“公寓”。如果“公寓”与“产权式酒店”确实为同一性质，那为什么现在对业主却百般刁难？如果是两种不同的性质，为什么在工商局与建设部监制的商品房买卖合同里不明确标明，为什么在海南省建设厅印发的“两书”中也不明确标明，那工商局、规划局与住建局、建设厅等相关的管理部门的专业性就值得质疑了，或者是工作疏忽，还是“其他的”什么问题？俗话说得好，当官不为民做主，不如回家卖红薯，不管怎样，政府的错误让开发商得益了，让物业（酒店管理公司）也得益了，却让消费者来买单，这其中的问题耐人寻味。

证据1（销售资料纸拎兜）项目名称“国光滨海花园”下方注明“酒店式度假公寓”

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证据2（销售合同档案袋）项目名称“国光滨海花园”下方注明“酒店式度假公寓”

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证据3（销售宣传彩页）项目名称“国光滨海花园”下方注明“酒店式度假公寓”

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证据4（销售宣传彩本封面）项目名称“国光滨海花园”下方注明“酒店式度假公寓”

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证据5（销售宣传彩本第7页）明显位置写有“国光滨海花园主体建筑呈双L型布局，由两栋13-15层“公寓”和22栋别墅组成”。

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（注：销售宣传彩本中有众多的关于“公寓”的重复描述，不一一举例）

以上5个证据主要是购买房产前我们取得的宣传资料，这在法律上名为“要约”，与合同一样具有法律效力，所有宣传资料里均没有任何关于“产权式酒店”的描述，都是对“公寓”或“酒店式度假公寓”的描述，结合三亚市规划局（二规工审字(2005)201号）文件同意兴建产权式酒店，说明开发商明知项目规划为“产权式酒店”，却刻意回避这一性质，这已明显的构成对消费者的欺瞒，属于消费欺诈。

证据6（商品房买卖合同第5页）明确写有该商品房的用途为“度假公寓”

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这个证据是我们与开发商签订的商品房买卖合同，合同通篇没有体现“产权式酒店”相关的描述，却在最重要的商品房用途上写有“度假公寓”，开发商欺瞒诱导消费者的问题显而易见了。在之前与开发商的一场诉讼中开发商律师曾经表达过这一观点，“度假公寓/别墅”这里的“度假公寓”并不是房产性质的描述，而是用于区别项目里公寓与别墅两种类型。麻烦开发商可以找个专业点的律师行么？如果这个“度假公寓”不是说明房产性质的，那整个合同就没有任何一处阐述房产性质了，这完全不符合商品房买卖合同的要件，同时我们还了解到，项目里别墅业主的房产证房屋性质写的就是“别墅”，这又怎么解释在一个产权式酒店的规划项目里，公寓的性质就必须是“产权式酒店”，别墅的性质就可以是“别墅”，脱离这些对产权式酒店的束缚？

我还要质问一下政府相关的职能机构，买卖合同是需要备案的，合同与项目规划不符，你们的监管职能体现在哪里？这是过失、渎职、不作为，还是“其他”什么原因？

证据7
（物业委托经营管理合同第1页）第一段落明确写有“甲方（业主）向三亚国光投资置业有限公司购买国光滨海花园酒店式公寓客房”

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证据8 （业主公约首页）第一章总则第一项物业基本情况，

物业名称：国光滨海花园

物业类型：酒店式度假公寓

土地用途：旅游度假用地

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以上两个证据是我们业主与开发商指定的物业管理公司三亚国光豪生度假酒店有限公司签署的合同，同样全文没有体现“产权式酒店”的相关描述，通篇都是“酒店式度假公寓”，物业公司与开发商为同一法人，也就是说同样在明知房产性质为“产权式酒店”的情况下有意回避，再次诱导消费者以为项目性质为 “酒店式度假公寓”，同样属于合同欺诈。

证据9 （住宅使用说明书第2页）商品房项目名称“国光滨海花园（公寓）”

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证据10（住宅质量保证书第7页）商品房项目名称“国光滨海花园（公寓）”

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以上两个证据是海南省建设厅印制的“住宅使用说明书&住宅质量保证书”，既然规划局审批此项目为“产权式酒店”，为什么这“两书”中没有相关的任何体现，并且标明是“公寓”，这就是政府职能部门对我们消费者负责么？

证据11（土地房屋权证） 土地用途：住宿餐饮用地

房屋类型：产权式酒店

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这个证据主要是说明我们业主实际拿到的土地房屋权证中土地用途及房屋类型与开发商的宣传资料、商品房买卖合同、物业合同、政府给的商品房的“两书”都是不相符的。

二 关于“产权式酒店”的定义和法律法规

我们暂且把欺诈销售这一问题放在一旁，单纯讲一下“产权式酒店”定义的问题。目前国内关于“产权式酒店”的法律并不健全，导致至今我们去房产部门咨询也无法得到准确的解释。三亚的“产权式酒店”在这个问题上唯一的法律支持是(海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定)， 此规定是2016年8月23号由海南省人民政府办公厅颁布实施的。单看法规名称只是适用于产权式酒店在建设和销售过程中的，在经营使用过程中是否适用还有待商榷，却被派出所、市场监督管理局、法院作为根据断章取义的使用，侵害了消费者的合法权益。

法规第三条是这样写的，“本规定所称产权式酒店，是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出 售、配套经营性用房及设施由开发单位所有，自营或委托统一经营管理的酒店。产权式酒店出 售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70%”。

规定中确实针对产权式酒店有统一经营管理的要求，这是为了保证酒店的完整性有利于经营，但同时为了维护业主（购房者）的权益，体现法律公平公正的基础原则，所以也对开发单位进行了要求，那就是对于分割出 售的“部分”客房进行了比例限制“不得超过客房总数的70%”（2017年又将此比例调整为30%）。限制出 售比例的目的一个是为防止开发单位将“产权式酒店”项目变相作为纯商品房项目出 售获利，另一个是有效的制约开发单位（管理单位）不得肆意经营，维护业主（购房者）的利益。

享有权利就必须履行义务，享有统一经营的权利，开发单位就必须按规定比例自持房屋。但我们从住建局查询得知，截止目前项目内开发商未出 售房产为28套，公寓房总数1160套（不含别墅），实际出 售比例高达97.6%，这远超70%这一法规要求的比例，就更别说后来规定的30%，开发商已完全不符合此规定对产权式酒店的要求，又怎能享受统一经营的保护，换句话说三亚国光豪生度假酒店现在完全就是在空手套白狼，在销售阶段几乎完全售出所有房产获利的同时，在达不到客房自持比例的情况下与业主签订委托经营合同，用一个注册资金仅有200万的空壳公司管理着一千多户业主的房间，话语权完全掌握在开发商和酒店手里，业主（购房者）已经没有任何制约的手段来维护自己应有的利益了。

本法规第十条同时还有规定，买卖合同中必须有冷静期无条件退款等退出机制的相关约定，主要是为了防止开发商经营不善收益无法保障时对业主的一种保护，但是我们的购房合同中根本就没有体现。实际情况就是现在如果交给酒店方管理房间，年收益等同于当年购房时套内面积单平米的价格，按这个收益想收回购房款差不多要40多年。

由此可见，国光滨海花园这个项目虽然房产性质为产权式酒店，但已不符合政府对产权式酒店的相关规定，却在享受着规定中本不属于它的巨大的利益。

三 关于政府职能机构和执法机关在此项目中的问题

从前面可以看出，三亚国光豪生度假酒店根本不符合政府对“产权式酒店”的相关约定，更何况还涉及欺诈销售这一问题，但我们政府的一些管理部门及执法部门却罔顾法律法规，一味偏袒包庇开发商及酒店管理公司，严重损害了业主（购房者）的权益。

首先来说三亚市场监督管理局，因为要求规范经营，我们于2018年底注册并成立了三亚国光滨海花园酒店管理有限公司，一切手续正规合法，在我们取得营业执照并准备进行其他手续申请时，被通知我们的营业执照被撤销，因为三亚国光豪生度假酒店有限公司举报，理由是产权式酒店有统一经营的要求。我认为一个政府的执法部门，应该对法律法规是熟知的，法律法规适用与否应该比我们这些普通市民更清楚，全然不顾开发商以欺诈的手段骗取业主签订商品房买卖合同，全然不顾国光豪生酒店以欺诈的手段骗取业主签订物业委托经营管理合同及业主公约，全然不顾开发商及国光豪生酒店已不符合政府对产权式酒店相关要求的必要要件，一个不符合产权式酒店相关规定的管理公司却要求享受到这个规定给其带来的权益，作为执法部门在没有进行核实的情况下直接就作出裁定有失公允，过于草率，很难让我们消费者不怀疑这里面是否有“其他”因素。

证据12（三亚国光滨海花园酒店管理有限公司营业执照）这个证据主要证明我们已通过合法手续取得正规的营业执照

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同时，我们因为房产性质的问题也曾在今年向三亚市场监督管理局举报三亚国光投资置业有限公司消费欺诈，材料还没拿出来，对方就说我们过了维权的时效了，我解释到根据(工商行政管理机关行政处罚程序暂行规定)相关条款，维权时效的计算应该从我知道或者应该知道自己的权益受到侵害一年内，所以并不是从我购房之日算起，而是应该从我知道被侵权的日期算起，我是在2018年派出所查封我的房间时知道的产权式酒店与度假公寓是有实际区别的，并没有超过规定的维权时效，而且我们因为这个问题起诉开发商的时候，法院都没说我们过了诉讼时效。但是工作人员根本不听，只是强调这个时效的问题他们说的算，说过时效了就是过时效了，我们的官老爷现在解决纠纷的态度还真是霸道啊！

我再来说说我们三亚的资规局（原规划局）和住建局。首先原三亚规划局你们是政府部门，对公文件必须严谨经得起推敲，“可叫产权式酒店”是什么意思，要么就是产权式酒店，要么就是酒店式公寓，你写了个模棱两可的“可叫”是什么意思，如果2005年时政府确实对这两种性质认为可以兼容，那为什么现在要针对“产权式酒店”有如此多的规定，拿购房者当试验品么？如果2005年时政府认为这两种房产性质确实不同，那你们规划局的这一回复函不严谨的措辞就变成了开发商对我们欺诈销售的一个帮凶。同时再来说住建局的问题，截至目前，我们去住建局咨询相关问题不下十余次，从来都得不到准确的答复，基本就没有工作人员懂这个“产权式酒店”的房产性质具体是什么情况的，一个政府的主管部门都不明白，但可笑的是工商局也“明白”，派出所也“明白”，而且只“明白”对开发商有利的部分，对业主有利的部分却又都不“明白”了，我想只要能判断是非的人都能知道这其中的缘由。

证据13（三规复2005-Z30号）

1 回复函回复的对象是三亚国光海景度假公寓，说明最早项目立项是度假公寓，这才是与商品房买卖合同中的度假公寓相符。

2 回复函回复的第一项写有“项目名称可叫产权酒店”

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最后我再来说说法院的问题。法院作为一个司法部门，对法律法规的解读是具有权威性的，也是最专业的，今年我们就三亚市场监督管理局撤销我们营业执照的行为向三亚城郊人民法院提起行政诉讼，寻求法律给我们一个公平公正的判决，8月份开庭，9月份宣判，但是在判决书中引用法条断章取义，同一条款只截取对开发商有利的文字部分而避开那些对产权式酒店限制的条文，全然不顾法规的完整性，全然不顾开发商以欺诈的手段骗取业主签订商品房买卖合同，全然不顾国光豪生酒店以欺诈的手段骗取业主签订物业委托经营管理合同及业主公约，全然不顾开发商及国光豪生酒店已不符合政府对产权式酒店相关要求的必要要件，如此判决失去了法律的公平与公正。

四 关于国光豪生度假酒店涉嫌偷税漏税及职务侵占的问题

首先声明，我确实没有证据可以直接证明国光豪生度假酒店的偷税漏税的行为，只是提出怀疑的地方，希望税务部门可以据实调查。众所周知的道理，有消费就要纳税，但是并不是所有住酒店的客人都会要求提供发 票的，如果客人不要求发 票，酒店是否依规会同样开出发 票呢，如果没有开发 票就无法将收入写入公司账目中，那必然就会偷税漏税。同时，总账目里没有不开发 票的这部分住客的收入，业主也就无法得到这部分分红，也就造成了职务侵占的问题。2015年至今，本人所购住房缴纳的物业费从未开具发 票，税务部门可以核查国光豪生度假酒店是否缴纳这部分费用的税款。

另外根据部分把房间交给酒店管理的业主反映，现在用业主积分订房很困难，多数订房时酒店的回馈是满房没房间了。1160套公寓房，刨去业主自住房怎么也有800套房间掌握在酒店手里，按最低的500元/间/晚计算，满房一天营业额就要40万，这其中还不含酒店餐厅、大堂吧、会议室、健身房等收费，再加上业主自住房的物业费等，结合淡季空房率，一年酒店的营业额差不多要一亿多，营业税、业主个人所得税、员工个人所得税等各项税费加起来也要两三千万吧，税务部门只要不懒政查起来应该不难吧。

五 关于国光豪生度假酒店经营管理服务中的问题

1 违章建筑侵占绿地问题

当年我们以较高的房价购置国光滨海花园房产，绿化面积也是促使我们购买的一个方面，但是收房后我们发现，原本设计规划的室内大型会议室及健身房的位置被占用或对外出租了，却在酒店建筑外的绿化位置建设了大型的会议室及健身房以及大面积的工人用房等临时建筑，而且这一临时就是十年，严重侵害了业主的合法权益，最近一两年我们业主一直就这个问题向城管执法局举报，但始终得不到有效的解决。

证据14（违章建筑会议室）


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证据15（违章建筑健身房）

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证据16（违章建筑工人用房）

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证据17（违章建筑物业用房）

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2 停车费及游泳池使用费的问题

我们小区现在的物业费按建筑面积算6.26元/平米，并且每年以3%递增，如此高昂的物业费包含着按合同约定免费的停车场和游泳费用，但是从2019年起物业对酒店停车场及游泳池采取收费政策，停车费50元/辆/天，游泳80元/人/次，每个业主房只可登记一个车牌免费，业主及第一直系亲属才可以免费游泳。我曾经找物业沟通，因为房屋的特殊性，我会招待一些非直系亲属或者朋友来住，停车及游泳收费这个问题怎么解决，物业给的答复是一律收费；同时我又提出了疑问，我本人在三亚有三台车，父母还有一台车，难道每次来住的时候只能开登记车牌的那台车，开其他三台车都要收费么，物业给出的还是肯定的回答。这就是酒店管理公司（物业）逼迫业主房交给其管理的一种手段。

3 业主房费分红中早餐费用的问题

我在小区收房后与物业签订的(物业委托经营管理合同)第一阶段的6年（2009-2014）采用的是交由酒店管理的商务度假方式，年底会得到相应的房费分红，因为每年得到的分红太低，后来我们才得知酒店售出客房的房费里首先要扣除两个早餐费用80元/人，共计160元，剩余费用才按照合同中的公式比例分红，我认为这种极高的早餐费用搭售严重侵害了业主的权益，大家都知道除了重大节日外，三亚湾五星级酒店的房费并不高，一些会议用房费用更低，再减去160元的早餐费用，实际房费还剩多少？这是明晃晃的侵占了业主的应得利益。

六 关于福莱瑞国际酒店管理有限公司的问题

我们业主现在是与国光豪生度假酒店有限公司签订的(物业委托经营管理合同)，但购房最初是与福莱瑞国际酒店管理有限公司签订的管理合同，后此公司加盟豪生国际酒店管理集团并发出通知，但不知何种原因，我在国家信用信息平台始终无法查询到此公司的任何注册信息，在此希望相关职能机构可以查清是否曾有此公司注册经营，如果没有，这将是又一条欺诈的证据。

证据18（管理公司加盟通知）通知主体为福莱瑞国际酒店管理有限公司

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最后我希望各级政府、执法监察部门通过我的这个说明材料能够对这些问题足够重视，彻查违法违规行为及有可能出现的背后的问题。海南正在全力打造自由贸易港，这更需要一个良好的市场秩序，不能为了维护大资本方的利益而侵害了我们这些业主（购房者）的权益，政府要作为，不能推脱，要有执法监管的力度，执法必严，违法必究，还给我们一片三亚的蓝天。