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拆姐:烂尾中国2:你的砒霜,我的蜜糖

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发表于 2017-5-31 00:14:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
  这段时间,拆姐考察了不少烂尾项目。地产行业中,这是一个独特的奇观:一线城市,繁华路口,巨大的围挡故意遮住了那坨,毫无生趣的钢筋水泥怪兽。一到夜里,漆黑一片。就像,一个黑洞。对,吞噬着金钱、时间和欲望人心的黑洞。十年,二十年,有的项目沉睡的时日,可能比你想象的更长。

  但它们居然就这样沉睡在了那里,安静得让人产生错觉,以至于忽略了其背后的风起云涌。长久以来,各形各色陌生而新鲜的资本,仍然络绎不绝,前来打探、尽调、入局,从解套到被套,从拯救到呼救,一遍遍地轮回。

  也许某个时候,死结被解开,项目就活了。也许。

  我发现所有项目的烂尾路径,基本是类似的:一个名不见经传的公司,一个野心勃勃的拿地开局,一段似是而非的政商关系,开启一个在杠杆末端以小博大的游戏。一个意料之外的外部风险,震碎了那条本就脆弱的资金链。

  在能力撑不起雄心的时候,梦想家们一般都会“与时间做朋友”,认为土地的增值能打消资本方的疑虑,认为关乎城市颜面的事可以被有关部门保全。于是在危机显现时,他们不会选择断尾求生,而是烂尾沉沦。他们是有理想的绑匪,而整个中国,仿佛都沉浸在斯德哥尔摩综合症的狂躁中。

  与时间做朋友,就能被时间拯救?

  在中国房地产市场,这一条谬论,却很可能是真理。这真是一个令人绝望的事实啊。

  一

  不久之前,拆姐写了一个宏大的烂尾楼故事:北京著名的东直门地铁枢纽项目。(回复“东直门”提取)

  如果从其立项时间(1994年)开始算,项目已经延宕了23年之久。期间经历北京城建、香港康实、华远地产、北大青鸟、国浩中国和信达资产,烂尾至今,成为北京地图上的一块疤。

  大型金融央企、坏账处理专家——中国信达资产管理公司,在2015年8月以105亿的价格从国浩手中接过该项目。从那以后,信达就关起大门整理该资产。

  五百多天后 ,也就是今年2月,信达开始尝试引入新的操盘者。方式是通过竞争性谈判邀约,出让10%-35%的股权。
东直门项目曾经的效果图

  当时,拆姐独家爆料,包括佳兆业、复星、万方等公司,在竞争这个操盘位置。其中尤以佳兆业引人注目,因为佳兆业旗下还有北京另一个著名的烂尾项目:位于大望路的长安8号。信达曾参与佳兆业的债务重组,两者建立了友好而密切的联系。

  拆姐文章发出后,还引发了一些风波。原定的竞标安排被信达总部叫停、延期。原因令人心惊:据内部人士爆料,信达北京公司在项目竞标的安排的规则设置上,“产生了倾向性”。据说,信达北京公司有关负责人的情绪波动很大。

  我不知道,是否因为我的任性闯入,影响到了这个数十亿规模的交易走向。这是一场注定无法低调的盛宴,理应获得更多的关注。

  在信达总部的干预下,规则被调整。竞争性谈判重启,最近,终于等来了结果。

  最热门的买家如佳兆业,最终却无缘该项目。令人意外,据知情人士爆料,东直门项目将由这家低调的公司操盘,同样来自深圳的:益田。

  很多人可能不知道这家公司,简单介绍一下:益田,1996年成立于深圳,中小型地产公司,你几乎很难在行业各大排行榜上看到它。比较知名的项目是位于深圳华侨城核心区域的益田假日广场。老板是从大学体育老师转身下海搞房地产的吴群力。
  所以在东直门,会矗立一个北京的“益田假日广场”吗?

  这不是益田第一次迈入北京。地产人都知道,北京的门槛可不容易进。近年来,益田以迂回的策略,在北京低调布局。比如在远郊密云,和远洋合作接盘了几个烂尾别墅项目。还与中影集团合作,在北京开发了影人四季花园、国际梦工厂等项目。对了,吴群力跟花样年的关系不错,也有些低调的合作。

  随着这次强势入驻东直门,这家来自深圳的企业,恐怕再也无法低调了。

  二

  有一个细节让我很在意。在东直门项目,北京东城区政府始终拥有着10%的股权,虽小,但无法忽视。据说东城区政府对于信达这次的操作,颇有意见,甚至一度想要推翻。

  究其根源,地方政府可能对于引入怎样的商业品牌,有着自己的打算。但终究因为话语权不足,地方政府很可能接受这一结果。

  另一方面,信达也有着自己的打算,不是吗?

  信达被人诟病的一点,就在于倾向性。这可能不是一个足够公平的竞标出让。最终胜出的买家益田,这个外来的低调小公司,看似平淡无奇,但真的能完全经受推敲吗?

  益田杀出重围,除了较高的报价外(抱歉,我无法透露具体数字),还有一个背景细节很有意思。

  同在今年2月,一年卖不了几十个亿的益田,突然搞了一个动静巨大的资本运作,将旗下优质资产深圳益田假日广场打包发行ABS,通过资产证券化融资53亿元。这笔钱,已经大大超过了益田一年的收入。

  而担任这次ABS发行的管理人和销售机构的是谁呢?信达证券,正是信达旗下的证券公司。

  除此之外,真正提供钱的是谁呢?南商银行。南商银行深圳分行作为贷款人接受益田集团委托约定向益田假日提供53.01亿元的委托贷款,益田将持有的假日广场全部权益质押。对了,南商银行是信达旗下银行。

  这笔资产证券化大单,一开始并不是信达的,而是平安的。由平安首先向益田提出,谁知被信达截了胡,并在信达各板块的强力配合下完成发行。由此,益田和信达也建立了亲密的联系。

  发行成功后,今年2月9日,信达证券总经理于帆与信达资产深圳分公司副总经理黄利梅、信达澚银基金总裁于建伟等一行9人,还专程赶到深圳益田总部道贺。

  官网是这样写的:“会上,双方领导表示通过本次业界标杆项目的成功合作,益田集团与信达证券结成了深厚友谊与紧密的合作关系,未来双方将发挥各自优势,在更多领域展开深入合作,携手向前,共同成长”。

  如今,益田反过来操盘信达手里的东直门项目,貌似也并不那么意外了。

  资本圈就那么点大。不是今天我选择你,就是明天你选择我。业务形式有很多,面子上你来我往,甲方乙方你中有我。生意就是这么来的。

  益田通过假日广场资产证券化得到的钱,基本涵盖了东直门项目的并购费用。在信达这个全牌照公司的金融工具及其逻辑支持下,益田几乎没有什么额外成本,就囊获北京最核心地段项目的操盘权。

  这可能才是东直门烂尾楼的复活游戏中,最关键的部分。

  三

  漩涡中的东直门项目,终于要重启了。对于信达而言,这是守得云开见月明。北京房地产市场一日千里,瞬息万变。但总体是一个逐渐上扬的势头。往日的烫手山芋,终有一天会成为香饽饽。

  有时候,找一个靠得住的交易对手,比什么都强。倾向性的质疑,属于吹毛求疵,无伤大雅。这也绝对不是信达最大的烦恼。

  信达北京公司最大的麻烦应该在东直门的西南方,同属北京内城九门的宣武门旁,那里还有另一个烂尾项目:北京庄胜地块,也就是著名的庄胜崇光百货后面的那一大片空地。

  今天3月,最高法的一项判决,让信达陷入尴尬。此前北京市高级人民法院的一审结论被最高法推翻,信达此前向北京庄胜收购的6幅地块的协议面临撤销,除此之外,信达还需支付高达10亿元的违约金。这可不是一个小数目。

  整个纠纷的核心人物周建和,一个披着秘鲁籍外商外衣的湖南人,也曾是国内富豪榜上的常客。

  这次拿下最高法,打赢官司,简直是一次让人惊讶的逆袭。
  简单复盘一下整个故事:地块早期由周建和的北京庄胜拿下,并开发了崇光百货等楼盘。2004年,周建和在开发庄胜二期7幅地块时遭遇麻烦,信达以白武士之姿介入。2010年,信达对项目进行重组,接收项目权益,庄胜保留20%权益。2012年,信达引入中信国安开发项目,其中一块地开发的国安府如今已售罄。2013年以来,庄胜起诉信达转让权益给中信国安无效,向法院申索项目权益,最初被北京市法院驳回,如今获最高法支持。

  整个纠纷的关键,就在于周建和这保留的20%股权。由于其外商的身份,必须在项目立项之后才能完成工商登记,但项目又必须在拆迁完成之后才能立项,致使这20%股权一直没有落实。信达搞不定拆迁,引入中信国安。这笔交易建立在争议的前提上,这给了周建和一个可以钻的漏洞。

  这个案例,像极了蔡成功与大风厂的故事。

  周建和就像略显无辜但精明十足的商人蔡成功。当年的资金链难题,随着北京土地价值的大幅上涨,迎刃而解。拆迁拆不动?极富经验的中信国安接手后立马搞定。项目的价值已经跃升到400亿,这是一个让蔡成功也不得不心动的蛋糕。

  在外界看来,是信达和国安窃走了“蔡成功”的“大风厂”,但“蔡成功”可不是好惹的。在法律漏洞中的反身一击,足以致命。

  然而,虽然周建和暂时打赢了官司,但一切并没有结束。项目并没有回到庄胜的手上(事实上,它也无力开发)。信达和国安还在积极准备上诉,土地并未停工。关键是信达和国安在项目上已有巨大的投入,这笔账,并不容易清算。

  总之,这个“大风厂”的故事,还没完。

  这个故事很复杂,一时半会儿拆不清楚。不过,庄胜转让项目股权给信达,却故意保留20%,这个细节蛮有意思。这可能是所有烂尾楼在无奈转手时,出局者的标准动作。

  有没有这20%,意义大不相同。这20%的股份,与其说是继续分享项目收益,不如说给曾经的美梦留下一个“不甘心”的位置。万一新进入的操盘者玩不转,至少还有一个选择的机会(优先购买权),可以考虑是不是再把项目买回来。

  难道你没注意,孙宏斌拿下天津十年烂尾大盘星耀五洲,不也给颜语的星耀留了20%吗?

  这又是另外一番故事了。

  PS,“烂尾中国”会是一个系列。拆姐会找一些最有故事的烂尾楼拆一拆,目前已经积累了足够的素材,只等一盘一盘端上桌了。不得不说,有的故事还真是精彩。我知道我上菜慢,但有的食材确实需要慢炖,急不得的。想看?

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发表于 2017-11-25 10:19:43 | 显示全部楼层
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