刘晓博：北京再爆大消息！楼市的基本逻辑已经逆转？

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　　4月7日晚上，北京再传大消息：

　　据《北京电视台》报道，北京市政府4月7日批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷，保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。

　　在自媒体时代，任何风云草动都可能被夸张成为“一场风暴”。所以，今天（4月8日），关于上述政策的各种解读开始见诸朋友圈，被加上各种各样耸人听闻的标题。千言万语总结成一句话：这可是天大的利空呀！如果你不幸在北京买了房子，那么趁早跳楼吧，否则死都来不及了！

　　如果你信以为真，那就真的悲剧了。

　　但不容否认的事实是：北京近期的确连续出台了一系列“楼市辣招”，一个问题不可回避地摆在我们面前：北京乃至全国楼市的基本逻辑，是不是真的发生了逆转？

　　我们不妨简单回顾一下今年北京楼市的演进历程：

　　春节前后，北京房价出现了新一波上涨。据媒体报道，很多人过完春节回来，发现自己的房子估值上涨了百万以上。针对这种恐慌性买房潮，北京先是出台了“处女贷”（认房认贷），随后出台了“离婚贷”（控制通过离婚购房），然后调整了优质学位分配规则，意图打击学位房。再往后，对“商改居”实施了摧毁性的打击，并限购了平房。

　　当然，让北京购房者胆寒的最大举措，是推出了号称“千年大计”和“重大历史性战略选择”的雄安新区。让传统的北京城，在过去两三年里陡然增加了两大超级卫星城——通州副中心和雄安新区。

　　此外，国土部、住建部这两天推出了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，其中最大的看点是根据供需情况调整土地供应策略：

　　对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　36—18个月的，要减少供地；

　　12—6个月的，要增加供地；

　　6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　（12个月到18个月的没有说，应该是保持不变）

　　此外，央行高层官员还在中央党校主办的《学习时报》头版头条发表文章，透露了最高领导“坚决管制货币总量”的指示。与此同时，美联储表示要在年内开始考虑继续紧缩货币，也就是“缩表”。

　　由此可见，中国楼市、特别是北京楼市的短期逻辑的确发生了变化。这包括高层态度、货币政策、城市布局和空前严厉的限购。

　　但从中长期看，影响中国楼市的基本逻辑显然没有改变，比如：

　　中国仍然是国有经济为主体的国家（投资效率低，造成M2增速偏快），

　　中国经济的转型仍然没有完成（需要房地产拉动），

　　中国的城镇化至少还有10年才能见顶，

　　城镇化仍然是大城市化，

　　公共资源和发展机遇仍然集中在大城市，

　　股市IPO注册制改革仍然没有完成（金融泡沫在，楼市泡沫就不容易破）……

　　所以，我的结论是：被改变的只是短期逻辑，中长期逻辑没有变。

　　即便是上述那些所谓“严厉调控措施”，其实都有两面性，我们不妨逐一点评一下：

　　北京公布的楼市5年规划：150万套房子、6000公顷土地，这些都挺吓人。但实际上，每年只有1200公顷的住宅供地。而北京在2015年和2016年的住宅用地供应计划就是1200公顷，只是在实际操作中打了折扣，分别只完成了877公顷和469公顷。未来能否真正完成上述供地计划，尚有待观察。而且住建部和国土部说了，如果“消化周期”上升，就要减少供地。

　　这就好比是一个航班，历史上几乎从来没有准点过，它现在宣布未来5年要次次准点，你相信吗？

　　上图是北京最近10多年的商品住宅竣工面积，可以看出，整体趋势在走低。

　　有人也许会说，北京2016年只增长了2.4万人口，以前每年增加50万人口，所以新增住宅即便减少了，仍然会过剩。对此，我只能笑而不语。你去查查北京官方的“2016年统计公报”吧，看看2016年居民用水、居民用电跳升了多少，是不是最近5年来最快的。控制人口，这个说起来容易，做起来很难。

　　再看住建部的大招，对土地供应做出了空前严厉的限制，似乎对楼市打击很大。但是，然并卵。因为这是一把双刃剑，它可以增加土地，同时也规定了可以减少供地，关键看消化周期。所谓消化周期，就是新房库存量除以每月销售量，获得的倍数。

　　举个栗子：

　　深圳去年平均每月卖出3370多套新房，库存新房至今一直在3.3万套附近徘徊，那么消化周期在去年是10个月。今年因为严厉调控，成交量锐减，3月份只卖了804套新房，于是同样的库存下，深圳的“消化周期”陡然上升到了41个月。于是，深圳可以减少住宅土地供应了。但事实上，深圳住宅供应量本身就少得可怜。

　　上图是近年来深圳商品住宅竣工面积走势图，你可以看出深圳到底发生了什么，这可是每年新增50到60万人口的超大城市呀。即便供应量不断锐减，按照国土部的规定，深圳最近满足了减少土地供应的条件。这，是不是很好玩的事情？

　　北京的情况也一样。比如近期北京新房库存大概在5.3万套左右，假如月销售在8000套左右，消化周期是6.6个月，按照国土部、住建部规定需要增加土地供应。但如果最近严厉调控措施出台后，成交量萎缩到每月2000套，则北京的消化周期就会上升到25个月，到那时就需要减少供地了。这可是国家的规定，到那时北京自己的5年计划恐怕就要失效了。

　　在货币政策方面，中国的这一轮货币宽松的确已经到头了，加息只是早晚的事情。其实，央行已经在提高货币市场利率，只是没有提高存贷款利率而已。在大城市，住房按揭贷款的折扣在收紧，这其实就是加息。

　　但长期看，各主要经济体的利率都是不断走低的，这是大趋势，中国也不例外。上一轮加息周期的高点，“5年及以上中长期贷款基准利率”（就是商业房贷基准利率）最高是7.05%（见上图），目前是4.9%（首套房还可以打85折到95折不等）。预计新一轮加息周期的高点，很难超过7.05%，所以0.25个百分点的加息幅度，未来应该不会超过8次，时间或许会持续三四年。

　　加息对楼市是利空。加息和严厉的调控，会让中国楼市重演2011年到2014年的走势：高位横盘，甚至有小幅度的下跌。

　　但不要期望中心城市的房价出现暴跌，暴跌是金融体系无法承受的，也是国家经济、财政难以承受的。想想两会期间，央行、银监会、国土部等的领导是如何呵护楼市的吧。

　　至于北京，的确有其特殊性。中央政府已经横下一条心，坚决疏解北京的非首都功能。未来5年，能真正分流北京人口的，只有通州副中心。能分流北京楼市购买力的区域则多一些，包括廊坊市区、固安、北三县，以及雄安新区的周边。

　　至于雄安新区对北京楼市的实质性分流，则恐怕需要到10年之后。而10年后，基本上是中国楼市白银时代的终结。

　　未来10年的北京楼市，我仍然看好，只是其竞争力已经弱于深圳和上海，基本上将至跟广州相当的水平，主要原因是政策的高度不确定性。绝对价格方面，北京有可能逐步被深圳、上海超过，最终沦为内地第三，仅高于厦门、广州这些城市。当然，前提是雄安新区的地位稳定，被未来历届政府所重视。如果中间出现变局，北京楼市则有可能重回“老大”的地位。

　　雄安新区和这一轮空前严厉的调控，给北京未“上车”的刚需族（或者换房族）提供了一次历史性的购房机会，未来两三年北京房价将有较大机会呈现滞涨走势。

　　至于两三年之后，要看那时的政策了。以北京优质的公共资源和发展机会，其人口竞争力仍然强大。北京楼市的主要任务不是防范暴跌，而是仍然长期需要防范暴涨。