张平：一二线楼市绷不住了 “量价齐跌”趋势已现？

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      近日，国家统计局公布的5月份房地产相关数据显示，全国商品房销售均价连跌两月。5月单月全国住宅销售均价为7614.59元，相比前两月的7878.88元和7745.68元再次出现明显下调。业内人士指出，平均价格连续下调的最主要原因是，一二线城市成交量明显减少，导致了价格加速下调。

     权威机构的数据也印证了这个观点，全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。5月份，北上广深4个一线城市新建商品住宅成交面积为213万平方米，环比减少6%，同比减少38%。从环比数据来看，一线城市总体上呈现了降温态势。

      此外，16个二线城市新建商品住宅成交面积为1326万平方米，环比减少2%，同比减少19%。此外，这16个城市中有9个城市出现了环比下跌态势，从环比跌幅来看，济南、重庆、兰州相对跌幅大，跌幅分别为42%、16%和15%。

      受此影响，立足于一二线核心城市的上市房企，其营业收入及利润率出现双双下调。5月，包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额均呈现不同程度下滑。其中，碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%；阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%；万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。

      另据，中原地产研究中心统计数据也显示，5月房企销售业绩下滑明显。该机构针对万科等21家龙头房企的销售业绩监测统计显示，21家房企5月合计销售2269.8亿元，环比下调5%，也是年内销售最差的月份。对于房企来说，销售压力已经开始显现，而且已经体现到各项数据之上了。

      对此，笔者认为，一二线城市作为全国楼市的“风向标”具有示范效应，而由于前二年这些热点城市都在鼓励居民加杠杆，房价涨势一度失控，购房需求得到集中释放，国内房地产本身就需要进入休整周期。再加上三四线城市“去库存”压力依然巨大，所以，2017年国内楼市进入降温期已在所难免。这次全国楼市出现长期大调整恐怕在所难免。

      首先，各城市全面“限售”，意在打击投机性炒房。全国已经有超过36个城市“限售”，预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。一定年限限制转让，可以有效地降低投机行为。

      可能对于自住型和投资型购房者来说，购房本来就是自住或出租的，对政府设定一定年限出售房产影响并不大。但是对于炒房者来说，他们的收益主要来自于快速赚取房价上涨的价差，而“限售”政策使投机炒房者难以在短期内获利了结，这使得炒房者知难而退。

      再者，中央政府提出“房子是给人居住的，不是用来炒的”。同时，一行三会也纷纷出台给金融业“降杠杆，控风险”的措施，这使得一大批购房者发现，政府在对房地产的态度已经根本性逆转。过去房地产那种“调控成空调”的笑话已不会再现。中国的房地产降杠杆政策将会一直持续下去。而未来更多的信贷将更多扶持实体经济，当房地产业的杠杆被调降后，投机性炒房需求将会骤降。

      最后，房贷成本上升已成趋势，对于购房者是较大的利空。本轮房价上升趋势形成于2015年初，当时央行货币趋向宽松，各商业银行又将房贷利率调到基准利率的八折。央行货币宽松，迫使人们为了对抗通胀而投资房地产，而商业银行史上最低的房贷利率，又降低了购房者的门槛。所以，房价不大涨才是怪事。

      而现在不同了，各银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅是二套房贷利率推升至基准利率的20%，而且把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

      甚至有很多人三月份申请房贷，到现在银行贷款还没有批下来。我们看到近期银行业同业拆借利率不断飙升，钱荒时代已经到来。这意味着，商业银行获得资金的成本将在持续上升。足见房贷利率已经“探底回升”。而房贷利率的上升会让炒房者的投机成本在上升。

      全国房产销售均价已经连跌二个月，一二线城市已出现了“量价齐跌”趋势。这是去年末以来，各地坚持房地产调控效应的初显，也是金融去杠杆政策落实的体现，更是房贷成本恢复上涨结果。如果连一二线热点城市楼市都绷不住了，那么说明房地产投机已开始退出，国内一二线城市房地产将步入漫长的调整周期。